什么是高息贷是什么（何解高息贷、项目荒死局？）

一方面，银行给房地产企业开发贷、公司债的量在增大，国家基准利率也在下调。对于房地产企业来说，融资成本在下降。地产基金以往用高息贷的方式做基金行不通；另一方面，基金公司没有项目时，募资就变得困难，募投管退无法连续操作，便容易形成死局。所以，地产基金都在往股权投资方面转型。

随着房地产行业的调整和利率市场的变化，中国地产基金正迎来转型潮。

通过为开发项目提供高息贷方式运作，享受地价、房价上涨所带来红利的房地产基金正在减少。

类似黑石模式的房地产资产管理公司逐渐显现。他们专业能力更强，尝试对存量资产进行经营改造，获取租金提升、资产增值带来的收益。更有甚者开始关注房地产上下游的高新产业，致力于发现高成长性的独角兽公司，与VC、PE机构并无太大区别。

以旗下有房地产基金、PE、二级市场三块业务的歌斐资产为例，歌斐地产早期在歌斐资产管理总量中占比达七八成。歌斐资产创始合伙人殷哲透露，地产的占比已变为三分之一。

“因为我们的二级市场业务成立得比较晚，现在量提升得比较快，PE业务这两年也增长较快。”歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹对21世纪经济报道表示，房地产市场恰好碰到转型期，歌斐会阶段性的做一些战略性收缩，并且从传统的做债、做股，往资产收购的方向去转变。

地产基金转型潮起

一位新三板挂牌地产类资产管理公司高层人士对21世纪经济报道分析到，从客观层面来说，地产基金的转型是面对市场形势的无奈之举。2015年，银行给房地产企业开发贷、公司债的量在增大，国家基准利率也在下调。对于房地产企业来说，融资成本在下降。地产基金以往用高息贷的方式做基金是行不通的，所以都在往股权投资方面转型。

从主观层面上讲，地产基金以前做高息贷的方式，从某种意义上来说是没有专业性可言的。现在地产基金往股权方面转型后，跟房地产结合得更为紧密。这对于地产基金来说，专业判断能力显得越来越重要。

上述高层人士认为，地产基金公司未来会呈现两种趋势，一种是仍然做纯金融投资。这种公司可能不会做很大，因为能够在一线城市立住脚的开发商，不太需要这种纯金融服务，自身融资渠道就很多。但它可以在二、三线城市扎根，针对小的、区域性的开发商，通过类似熟人经济的信用体系来规避风险，延续以往的高息贷模式做投资。

第二种是资产管理公司，做类似黑石的模式，这将是未来的一个大趋势。基金公司一开始就和开发商开发项目，或者把开发得比较成功的项目、价值还未完全挖掘出来的项目收回来，重新打包、梳理，然后变成资产包来运营。最后再上市退出，或者通过别的机构收购溢价退出。

还有一些基金公司不仅仅做资产管理，也在关注跟房地产有关的高新产业，与高新产业的VC、PE机构没什么太大区别。例如现在中国的家居、厨房市场很大，这些公司在上游关注节能环保材料、家装、家居等领域，在下游关注彩生活、本来生活等做物业服务、食物供应的公司。

长富汇银基金执行总裁杨明伟同样认为，地产基金不像以往，通过简单地赚息差来获取收益，在融投管退的过程中需要更专业的人来做。《私募投资基金监督管理暂行办法》开始施行，私募基金越来越走向正规化。目前全国有2万多家私募基金登记备案，私募基金的门槛看起来好像不是很高，可实际上存在很多隐形门槛。

以地产基金为例，有些以募资起家的地产基金，有很强的募资能力，但找不到好的项目。或者基金在前期项目投资比较激进，但由于投资管理能力跟不上，资金到期退出比较困难。还有些私募基金在项目的把控上很好，但募资能力有限，因此地产基金的管理规模不会太大，可能找到了好项目却没钱可投。

长富汇银当前主要在与百强企业合作、棚户区改造和并购基金三方面发力。杨明伟表示，与融创等百强房地产企业合作，一是因为他们在项目判断上比较有开发经验，二是从财务角度来说，跟他们合作也比较安全。棚户区改造项目能够获得国家和地方政府的政策支持，同时棚户区往往处于城市核心位置，收益不一定很高，但风险很小。

同时，长富汇银也在一线城市或其它城市的核心位置，尝试并购写字楼项目的布局，预计2016年将有项目落地。“资产证券化是未来的方向，市场都寄希望于国内的这种变化产生，地产基金也可以把资产打包做类似的挂牌上市。我们现在要准备基础市场，打下基础。另外写字楼的租金收益本身就不低，而且风险非常小，有比较好的退出预期。”他说。

除了房地产投资，长富汇银也在进行PE业务和影视剧投资。杨明伟表示，长富汇银现在投资了一部知名影视剧的姊妹篇，接下来还有一大批产品会推出。长富汇银的影视基金是投资影视剧组合。“单个项目的投资风险大，我们的工作核心是资产配置。”